Gayrimenkul sertifikası nedir? Nasıl alınır?
Gayrimenkul sertifikası ile minimum yatırımla maksimum kar elde etme
Gayrimenkul sertifikası nedir? Nasıl alınıp satılır? Sistemin avantajları ve dezavantajları nelerdir?
Aşağıdaki yazımızda tüm bu soruların cevaplarını basit, sade ve net bir şekilde bulabilir, aklınıza takılan tüm soru işaretlerini giderebilirsiniz.
Gayrimenkul sertifikası nedir? Nasıl alınır?
Gayrimenkul sertifikası, herhangi bir konut yada iş yeri yatırımı yapmak isteyen, ancak konutun tamamı yerine küçük bir kısmı için alım satım yapılarak kar elde edilmesine imkan tanınan bir yatırım aracıdır.
İster yerli, ister yabancı tüm yatırımcıların, gayrimenkulün inşaatının bitimine kadarki sürede değer artışından faydalanabilmesi amaçlanmıştır.
Bu sistemde öncelikli amaç yatırıma ortak olarak kar artışından yararlanmaktır. Gayrimenkulün sahiplenilmesi ikinci plandadır.
Dileyen yatırımcı daha fazla sertifika alarak daire yada dükkan için gerekli sayıda sertifika biriktirerek gayrimenkulün tapusunu alabilir, yada elindeki sertifikaları istediği zaman satarak konut sahibi olmadan sadece kar artışından faydalanabilir.
Gayrimenkul sertifikası ile yatırım yapmanın avantajları nelerdir?
- Normal bir gayrimenkul yatırımında herhangi bir bağımsız bölümün tamamının ücretini ödemek gerekirken gayrimenkul sertifikası ile sadece paranız kadar alım yapabilirsiniz.
- Birçok gayrimenkul yatırımında proje üstlenen firmanın güvenilirliği risk teşkil ederken gayrimenkul sertifikası ile yapılan yatırım tamamen TOKİ ve Borsa İstanbul garantörlüğünde olup ödenen para garanti altındadır. İnşaatın tüm süreçlerinin kontrolü, yasalara uygunluğu, yapı kullanım izninden projeye uygunluğu ve zamanında teslim süresine kadar tüm süreçlerde sistemin garantörü TOKİ’dir.
- Yatırım yapılan konut projelerinin birçoğunda inşaat bitip teslimat yapılmadan satış yapabilme imkanı bulunmazken gayrimenkul sertifikası ile istenen zamanda alım yapılıp istenen zamanda satış yapılabilmektedir. Yatırım yaptıktan sonra acil nakit ihtiyacında istenen zamanda istenen miktarda satış yapılarak yatırımcıya esneklik sağlanmaktadır.
- Sistemin amacı kar elde etmek olduğu için gayrimenkule sahip olmadan dilenen miktarda alım satım yapılabilir, isteyen kişiler sertifikaları biriktirerek konut yada iş yeri sahibi olabilir.
- Gayrimenkul sertifikasına konu olan bağımsız bölümlerin rehin alınması ve haczedilmesi yasalar tarafından önlenmiştir. Buna göre yatırım yapılan konutun borsada işlem gören kısmı garanti altına alınmış olacak.
Gayrimenkul sertifikası ile yatırım sistemi nasıl işleyecek?
- Öncelikle sisteme dahil olmak isteyen konut projesinin belirli bir kısmı Borsa İstanbul’da satışa açılır. Örneğin; Projenin %70’i direkt kullanıcıya satış, kalan %30’u ise Gayrimenkul Sertifikası yöntemi ile borsada satışa çıkarılmış olsun. Satışa çıkarılan kısım için metrekare satış fiyatı belirlenerek 100’e bölünür ve hisse fiyatı (sertifika fiyatı) belirlenir. Metrekare fiyatı 5.000 TL olarak belirlenmişse her bir sertifikanın fiyatı borsada 50 TL’den satışa çıkarılır.
- Her bir dairenin kaç sertifika ile satın alınabileceği borsada satışa çıkmadan ilan edilir. Mesela bu projede 100 metrekare bir konut alınmak istenirse her bir sertifikası 50 tl olan 10.000 adet sertifika toplanması gerekir. 10.000 adet sertifika bu daire için belirlenmiş sabit fiyat olup proje teslimine kadar değişmez. Sertifika fiyatı düştükçe dairenin fiyatı da düşer, arttıkça yükselir.
- Diyelim ki konut projesi başladı ve biz 2 sene sonra sertifikamızı satmak istedik. Bu durumda borsada işlem gören fiyat ne ise o fiyattan satış yapılır. Bu noktada kar da olabilir zarar da olabilir. Sistemin kar garantisi olmayıp piyasa koşulları belirleyici durumdadır.
- Proje için belirlenen süre sonuna kadar dileyen kişiler istedikleri kadar sertifika biriktirebilirler. Daire için gerekli sayıda sertifika biriktiren yatırımcılar diledikleri zaman proje yapan firmaya başvurarak ilgili daireyi satın alabilir. Böyle bir durumda ilgili dairenin payı borsadan çekilir, satış vaadi sözleşmesi yapılarak ilgili yatırımcıya dairenin satışı yapılır. Proje bitiminde ise yatırımcı tapusunu alır.
- Proje tamamen bittikten, oturum izni çıkıp iskan alındıktan ve kat mülkiyeti tapuları çıktıktan sonra gayrimenkul sertifikalarının borsadaki satışı durdurulur. En geç 4 ay içerisinde bu daireler açık arttırma usulü ile satışa sunulur. Açık arttırma iki aşamada yapılır. 1. aşamada konutlar piyasa fiyatı üzerinden satışa çıkarılır. Satılmayan konutlar için 2. aşamada ihalede minimum satış rakamı sıfır olarak belirlenir ve tüm dairelerin satışı gerçekleştirilerek elde edilen gelir, sertifikasını elinden çıkarmamış ve sonuna kadar beklemiş yatırımcılara elindeki hisse oranında (sertifika sayısına göre) dağıtılır.
- Proje bitimine kadar bir daire için gerekli sayıda sertifika biriktirmemiş olan yatırımcılar, yada sertifikası yeterli olup daire istemeyen ve karını almak isteyen yatırımcılara proje tesliminden 3 ay önce bilgi verilerek ya sertifikalarını o günkü güncel fiyattan satmalarını yada proje bitiminden sonra yapılacak açık arttırmayı beklemeleri gerektiğinin bilgisi verilir.
- Dileyen kişiler bu bildirim sonucunda satış yaparak parasını alır. İsteyen yatırımcı ise proje bitiminden sonra yapılacak ihaleden elde edilen gelirden hissesi oranında kar payı alarak sistemden ayrılabilir. Böyle bir durumda, elde edeceği kar çok daha yüksek yada daha düşük olabilecektir. Bu durum tamamen ihaleden elde edilen gelire bağlıdır.
Gayrimenkul sertifikası ile tüm gelir düzeyinden insanların gayrimenkul yatırımı yapabilmesinin önü açılmış olacaktır.
Piyasa dalgalanmalarını bir kenara bırakacak olursak tamamen yatırımcı avantajına olan bir sistem kurulmuştur.
Sistem Borsa İstanbul üzerinden yürüdüğü için borsada işlem gören hisse senetleri için geçerli tüm yasal mevzuatlar gayrimenkul sertifikaları için de geçerlidir. Yatırımcıyı ilgilendiren en önemli konu vergi mevzudur.
5 yıldan önce satışı yapılan konutlar için ödenen yüksek gelir vergisi bu sistemde bulunmamaktadır. Borsada işlem gören tüm hisse senetlerinde alım satım arasındaki kardan %10 stopaj vergisi (gelir vergisi) alınmaktadır. Bu kural gayrimenkul sertifikalarında da geçerli olup dikkate alınması gerekmektedir.
Borsada alım satım işlemlerinin nasıl yapıldığı ile ilgili bilgi almak isterseniz aşağıdaki yazımızdan faydalanabilirsiniz;
Borsa Nedir? Borsada Alım Satım Nasıl Yapılır?
Borsada maksimum kar elde etmek için izlenmesi gereken stratejiler için aşağıdaki yazımızı incelemenizi öneririz.
Borsadan Para Kazanma Stratejileri
Konu ile ilgili daha detaylı bilgi almak isteyenler aşağıdaki yorum bölümünden bize ulaşabilirler.
Destekleriniz için Facebook sayfamızı beğenerek takipte kalmanızı umarız.